این قرارداد برابر ماده ده قانون مدنی و تحت حاکمیت اصول آزادی و لزوم بین اشخاص به شرح مندرج در ماده نخست که اقرار و اعتراف دارند در سلامت عقل و صحت جسم بوده و من دون الکراه هستند؛ منعقد می گردد.

ماده 1 : طرفین قرارداد

طرف اول : آقا/خانم/شرکت ………… ………… به شماره شناسنامه/شماره ثبت ………… و شماره ملی/شناسه ملی ………………….. متولد/ثبت شده در………… با وکالت/نمایندگی………………….. که از این پس طرف اول یا کارفرما خوانده می شوند. اقامتگاه ایشان عبارتست از: شهر: …………خیابان اصلی: …………خیابان فرعی: ………… کوچه: ………… پلاک ………… کدپستی: ……………. شماره تلفن: …………. دارای شماره حساب ………………….. عهده بانک …………………….. ایمیل قراردادی ……………………………………………. می باشد. تلفن همراه پیام رسان:………………..

طرف دوم : آقا/خانم/شرکت ………………….. به شماره شناسنامه/شماره ثبت ………… و شماره ملی/شناسه ملی ………… ………… متولد/ثبت شده در………… با وکالت/نمایندگی………… ………… که از این پس طرف دوم یا پیمانکار خوانده می شوند. اقامتگاه ایشان عبارتست از: شهر: …………خیابان اصلی: …………خیابان فرعی: ………… کوچه: ………… پلاک ………… کدپستی: ……………. شماره تلفن: …………. دارای شماره حساب ………………….. عهده بانک …………………….. ایمیل قراردادی ……………………………………………. می باشد. تلفن همراه پیام رسان:………………..

تبصره 1) طرفین اعلام می نمایند کلیه مکاتبات صرفاً در نشانی اعلامی در این قرارداد رسمی خواهد بود و هرگونه ابلاغی می بایست به همین نشانی ها انجام پذیرد. بدیهی است مکاتبه و ارسال مدارک در غیر نشانی اعلامی برای طرف مقابل مسئولیتی را ایجاد نخواهد نمود و موجد حقی برای ارسال کننده نمی باشد. نشانی های فوق الذکر اقامتگاه قراردادی طرفین محسوب می گردد. ضمناً ارسال تصویر به پیام رسان ………. به شماره اعلامی فوق الذکر به همراه ارسال ایمیل به منزله ابلاغ رسمی می باشد.

تبصره 2) فوت کارفرما موجب انحلال قرارداد نبوده و چنانچه وراث ظرف سی روز به صورت مکتوب و با امضا همگی آنها تقاضای تداوم آنرا داشته باشند کماکان معتبر خواهد بود در این صورت و نیز چنانچه طرفین بیشتر از یک نفر باشند الحاقیه ای تنظیم و نام اشخاص و سمت ایشان(پیمانکار یا کارفرما) درج خواهد شد، شایان ذکر است در صورت اجتماع اشخاص، ایشان استقلال رای نداشته و نظر جمیع آنها مورد نظر است.

ماده 2 : موضوع قرارداد

عبارتست از مشارکت طرفین در ساخت مجتمع مسکونی/ تجاری/ اداری به مشخصات ذیل و برابر شروطی که در این قرارداد آمده است.

• محل پروژه: ………………………..
• کاربری پروژه: …………….
• تعداد طبقات و واحدها : …………………..
• تعداد پارکینگ و انباری: ………………….
• نوع سازه: …………………..
• زیربنای کلی و مفید: …………………..
• سایر مشخصات پروژه اعم از مصالح، تجهیزات، نقشه اولیه پیوست قرارداد می باشد.

مقاله پیشنهادی: مدیریت پیمان چیست؟

ماده 3 : مدت قرارداد

این قرارداد از تاریخ اجرایی شدن بمدت ……….. ماه معتبر می باشد که درصورت تمایل طرفین این مدت کتباً و با امضای ذیل قرارداد و یا در قالب تهیه الحاقیه برابر ماده مربوطه قابل تمدید می باشد.

• پایان یافتن مدت قرارداد به منزله خاتمه قرارداد بوده و چنانچه طرفین به هر نحو نسبت به انجام تعهدات قراردادی خود مباردت ورزند چیزی بر عهده طرف مقابل نخواهد بود و استحقاقی بر اجرت المثل نیز ندارد.
• هرگونه تعلیق کار و یا تاخیر که منتسب به کارفرما باشد به مدت اولیه قرارداد افزوده خواهد شد.
• پیمانکار جدول زمانی پیشرفت امور اجرایی (ساختار شکست) را ظرف سه روز از تاریخ اجرایی شدن قرارداد تهیه و تسلیم کارفرما می نماید که تا میزان …. درصد می تواند از مواعد مندرج در آن تسریع یا تاخیر نماید، در هر حال تاخیر کلی پروژه نمی تواند بیش از …. درصد برنامه زمانی باشد.
• در صورت تسریع در پروژه به میزان بیش از …. درصد برنامه اولیه پیمانکار مستحق … درصد صورت وضعت های جمعی به عنوان پاداش می باشد.
• در صورت تاخیر بیش از سه مورد از مواعد ساختار شکست کارفرما حق فسخ خواهد داشت.
• در هر حال تاخیر پیمانکار بیش از … درصد برنامه زمانی موجب جریمه قراردادی می باشد که این جریمه منصرف از تکلیف پیمانکار به تکمیل پروژه بوده و مانع الزام ایشان نمی باشد.شایان ذکر است مبدا زمانی شروع جریمه پایان مدت قرارداد بعلاوه مهلت تاخیر های مجاز اشاره شده در بند 3-3 و تاخیر های منتسب به کارفرما می باشد.

ماده 4 : حق الزحمه

به ازای هر صورت وضعیت تصویب شده برابر………….درصد مبلغ مندرج در آن به عنوان حق الزحمه پیمانکار منظور می شود کلی قرارداد منعقده تعیین می شود که پرداخت آن پس از کسر حسن انجام کار در وجه پیمانکار خواهد بود.

• حجم ریالی پیش بینی شده برای قرارداد دوم بین …. ریال الی ..ریال می باشد بدیهی است این میزان برابر شرایط طبیعی و متداول تا ده درصد قابل افزایش خواهد داشت.
• چنانچه در هر مرحله از پروژه هزینه های انجام شده از ارزیابی اولیه بیشتر گردد به تقاضای کارفرما کار تعطیل شده و قرارداد خاتمه یافته تلقی خواهد شد مگر آنکه طرفین بر بقای آن ضمن تعدیل حق الزحمه تراضی نمایند. این افزایش غیر از افزایش ناشی از نواسانات نامتعارف بازار می باشد. در غیر اینصورت پیمانکار کماکان به کار خود برابر شرایط این قرارداد ادامه خواهد داد.
• در صورت نواسان بازار مصالح یا خدمات که هزینه پروژه را بیش از 40 درصد برآورد اولیه نماید مندرجات بند فوق قابل در هر حال قابل اجرا می باشد.
• مبلغ حسن انجام کار در این قرارداد …. درصد خالص دریافتی پیمانکار تعیین می شود که پس از تحویل قطعی به ایشان پرداخت خواهد گردید.
• پیمانکار صورت وضعیت تهیه اقلام و یا اجرای پروژه و یا پرداختی به پیمانکاران جز را به صورت 15 روز یکبار (اول و پانزدهم هر ماه) تسلیم کارفرما می نماید و در صورت تایید کارفرما ظرف سه روزکاری هزینه مربوطه پس از کسر حسن انجام کار را پرداخت خواهد نمود. چنانچه صورت وضعیت مورد اعتراض کارفرما باشد ضمن پرداخت علی الحساب جهت جلوگیری از روند اجرایی پروژه مراتب را با داوری ارجاع می دهد.
• مبلغ تنخواه گردان ………… ریال مورد توافق قرار گرفت و کارفرما متعهد گردید صرف نظر از اعتراض به صورت وضعیت ها تنخواه پیمانکار هرگز از …… درصد مبلغ فوق کم تر نشود.

تبصره1) هزینه های لازم جهت انجام موضوع قرارداد قابلیت مطالبه جداگانه ندارد و کلیه هزینه ها صرفاً در قالب صورت وضعیت ارایه می شود.

تبصره2) میزان درصد حق الزحمه با در نظر گرفتن کلیه جوانب امر بوده و تغییرات بازار تاثیری بر آن ندارد.

تبصره3) چنانچه در راستای پروژه ضرورت اقتضا نماید تا اجرتی به فردی پرداخت شود در صورت اقدام توسط شخص پیمانکار ایشان مستحق اجرت عرفی آن عمل است مگر آن که به نحو مکتوب توسط کارفرما منع شده باشد. این تبصره منصرف از امور اداری بوده منظور امور اجرایی است، در خصوص امور اداری در هر حال کلیه هزینه ها به جز فیش های صادره اعم از شهرداری، آب و فاضلاب و نظایر آن بر عهده پیمانکار است.

ماده 5 : تاییدات طرفین

• کارفرما مالک عرصه موضوع قرارداد است و یا به نحو قانونی حق امضای قرارداد و احداث موضوع را دارا می باشد.
• عرصه موضوع قرارداد دارای معارض نبوده و در کل مدت اعتبار قرارداد از هرگونه معارض که مانع از پیشرفت پروژه گردد مصون می باشد.
• برابر علام کارفرما به لحاظ مقررات جاری اعم از شهری و طرح های تفصیلی یا هادی در محل پروژه ساختمان با تعداد طبقات مندرج در موضوع به صورت مجاز قابل احداث می باشد.
• پیمانکار صراحتاً اعلام می دارد موضوع قرارداد به به غیر واگذار نخواهد نمود و شخصاً مسئول تعهدات مندرج در قرارداد می باشد.
• کارفرما متعهد است از هرگونه اقدامی که مانع پیشرفت پروژه گردد ممانعت به عمل می آورد و شخصاً یا توسط غیر در روند پروژه خللی ایجاد نخواهد نمود و مضافاً در مدت اعتبار قرارداد حق واگذاری عرصه به غیر را از خود سلب و ساقط نموده است لذا جز با رضایت پیمانکار ، مالکیت عرصه و نیز حقوق و تکالیف مندرج در این قرارداد قابل انتقال به غیر نخواهد بود.
• پیمانکار متعهد است برابر نقشه مصوب مرجه ذی صلاح اقدام ننماید لذا هرگونه جریمه از این حیث متوجه ایشان است مگر آنکه تغییر نقشه به درخواست کتبی کارفرما و موافقت پیمانکار در قالب صورتجلسه الحاقیه صورت گیرد که در این صورت عواقب تخلف متوجه کارفرما می باشد و ضرورتاً در صورتجلسه مورد اشاره مدت اضافی تعیین خواهد شد و الا پیمانکار نمی تواند به عذر تغییر نقشه تقاضای افزایش مدت داشته باشد.
• پیمانکار اظهار می دارد نقشه معماری اولیه ارایه شده توسط ایشان به لحاظ اشراف به اصول ساخت و ساز بوده و با تغییرات حداقلی تصویب خواهد شد.
• پیمانکار اظهار می دارد دارای تجارب مکفی و وصلاحیت فنی لازم می باشد و چنانچه درخصوص هریک از امور فنی پروژه ضرورت قانونی استفاده از پیمانکاران دارای صلاحیت را اقتضا نماید ایشان صرفاً از اشخاص دارای صلاحیت استفاده خواهد نمود.
• پیمانکار اظهار می دارد به مقررات فنی ساخت و ساز اشراف داشته و در هر حال مسئولیت تطابق پروژه از کلیه جوانب با مقررات را بر عهده می گیرد.
• پیمانکار به استفاده از کارگران و نیروی انسانی مجاز متعهد است و در هر حال شخصاً پاسخگوی مراجع قانونی خواهد بود.
• پیمانکار مکلف به بیمه نمودن کارگران و کارگاه از حیث مسئولیت مدنی می باشد.
• در هر حال مسئولیت حوادث حین کار و یا اقدامات پیمانکار در کارگاه ساختمانی متوجه ایشان می باشد و چنانچه به هر دلیلی کارفرما در هر مرجعی پاسخگوی اقدامات ایشان باشد، کلیه هزینه ها، خسارات و حق الزحمه های پرداختی از سوی کارفرما بر عهده پیمانکار است و کارفرما حق رجوع به ایشان را دارد.
• پیمانکار مسئولیت پاسخگویی نسبت به کارگاه را بر عهده دارد.
• پیمانکار با شرایط جوی، محیطی و نیز جبهه کاری آشنایی داشته لذا حق طرح هرگونه ادعایی در خصوص مشکلات اجرایی به دلایل مذکور را نخواهد داشت.
• در طول اعتبار قرارداد پیمانکار به مناسبت در کارگاه حاضر بوده و شخصاً امور را مدیریت می نماید.
• کافرما متعهد است پس از تحویل کارگاه صرفاً با اطلاع پیمانکار و بنا بر ضرورت در کارگاه حاضر شود.
• طرفین مکلف و متعهد به حسن همکاری بوده و در هر زمان که ضرورت به حضور ایشان در مراجع باشد با یکدیگر بر اساس مودت کمال همکاری را خواهند داشت.
• کافرما اظهار می دارد دارای توان مالی لازم جهت پیشبرد پروژه بوده و جز با هماهنگی کارفرما اقدام به پیش فروش نخواهد نمود. در هر حال مسئولیت های قراردادی مندرج در قرارداد پیش فروش بر عهده کارفرما خواهد بود.

ماده 6 : شروط قراردادی

• شرح وظایف پیمانکار عبارتست از اقدام در راستای کلیه امور مرتبط با ساخت پروژه اعم از امور اداری و اخذ مجوزها، تهیه مصالح و نیروی کار، انعقاد قرارداد با پیمانکاران جز و اجرای پروژه و در نهایت اخذ پایانکار و صورت مجلس تفکیکی.
• به منظور مراجعه طرف دوم به اداره ها و مراجع قانونی مرتبط مقرر است طرف اول نسبت به اعطای وکالت جامع کاری بدون حق نقل و انتقال به طرف دوم اقدام نماید، اصل وکالت نامه و مدارک لازم من جمله سند ملک و غیره که در راستای موضوع قرارداد است در زمان تحویل بدون معارض عرصه پروژه به طرف دوم تسلیم می شود که مراتب ضمن صورتجلسه ای تنظیم می گردد لذا از تاریخ مندرج در صورتجلسه قرارداد حاضر اجرایی محسوب خواهد شد، در صورت عدم تنظیم صورت جلسه مذکور تاریخ مندرج در وکالت نامه در صورت تسلیم مدارک، مبدا زمانی محسوب می شود.
• هزینه های لازم برای موضوع قرارداد به دو شکل کلی می باشد: نرخ ثابت و مظنه بازای که اولی ناظر است به هزینه های دفتری مانند فیش های صادره از کراجه شهرداری و مالیاتی و در خصوص آنها صرف تسلیم مدارک پرداخت به ضمیمه صورت وضعیت کفایت خواهد نمود. اما در مورد هزینه های مظنه ای در مورد تهیه مصالح پیمانکار مکلف است 5 روز قبل از موعد ضرورت خرید حداقل دو پیش فاکتور تهیه و به کارفرما تسلیم نماید، کارفرما می تواند ظرف سه روز ضمن اعلام مخالفت با همه پیش فاکتورها اقدام به تهیه پیش فاکتور دیگری نموده و تسلیم پیمانکار نماید، بدیهی است در اینصورت کیفیت مصالح و تجهیزات خریداری شده بر عهده کارفرما بوده و مسئولیتی متوجه پیمانکار نمی باشد.
• عدم اقدام کارفرما در موعد مقرر در بند فوق به منزله موافق ایشان می باشد.
• مفاد بند 6-3 در مورد پیمانکاران جز به صورت پیش نویس قرارداد مجری است.
• کارفرما به منظور پایش عملیات اجرایی پروژه می تواند شخصا یا ضمن معرفی نماینده به صورت کتبی اقدام نماید لکن در هر حال این اقدام نباید مانع پیشرفت کار بوده و الزاماً با هماهنگی پیمانکار خواهد بود.
• پیوست مصالح و تجهیزات و منصوبات، پیشنهادی بوده و با مصالح مشابه از حیث قیمت و کیفیت توسط پیمانکار به صورت راساً قابل جایگزینی است در غیر اینصورت منوط به توافق کتبی طرفین است، موارد غیر قابل تغییر در لیست آمده است.
• هرگونه پرداختی از سوی طرفین صرفاً به صورت بانکی و به حساب های معرفی شده معتبر بوده و پیمانکار متعهد است تا پرداختی به سایرین را نیز صرفاً از طریق سیستم بانکی انجام دهد و در هر حال اخذ رسید ولو از کارگران روز مزد رافع تکلیف مقرر در این بند نیست.
• مدت مجاز تعلیق قرارداد 30 روز می باشد که هر طرف می تواند به صورت کتبی طرف مقابل را مطلع نماید بدیهی است در صورت تعلیق کار بیش از سی روز چه به صورت یکجا چه به صورت مقطی در طول کار طرف مقابل حق فسخ خواهد داشت، چنانچه تعلیق از طرف کارفرما باشد هزینه های بالاسری بر عهده ایشان خواهد بود.
• تعهدات مندرج در قراردادهای پیمانکار با اشخاص به هیچ وجه متوجه کارفرما نمی باشد اما چنانچه در اثر تاخیر در پرداخت کارفرما خسارتی متوجه پیمانکار گردد کلیه هزینه های مربوطه بر عهده کارفرما می باشد و به صرف عدم امضا نمودن قرارداد ها مسئولیت از ایشان رفع نمی گردد.
• کلیه هزینه های مرتبط با مدیریت کارگاه بر عهده پیمانکار است و صرفاً هزینه های بیمه، تامین اجتماعی، دارایی و مانند آن بر عهده کارفرما خواهد بود.

مقاله پیشنهادی: کارشناسی رسمی دادگستری

ماده 7: جرایم

• جریمه تاخیر پیمانکار از مواعد زمانی روزانه ….. ریال و تاخیر کلی روزانه ……. ریال است.
• جریمه نقض هرگونه تایید و تعهد مندرج در ماده 5 میزان ……. ریال است که این جریمه صرف نظر از هزینه ها و خسارات ناشی از نقض تعهد و یا بروز خلاف تاییدات مندرج است.
• جریمه تاخیر کارفرما در پرداخت صورت وضعیت روزانه … درصد از مبلغ مندرج است که مبدا زمانی 5 روز پس از تسلیم صورت وضعیت می باشد.

ماده 8: رفع اختلاف و داوری

در صورت ایجاد هرگونه اختلاف در تفسیر این قرارداد و یا اعلام خسارت و یا اجرای مفاد قراردادی و تعهدات مندرج در آن، ابتدا از طریق گفتگو و سپس با اخذ نظر داور مرضی الطرفین اقدام خواهد شد. نظر ایشان برای طرفین لازم الاتباع می باشد. در صورت عدم حصول تراضی در انتخاب داور واحد هیات سه نفره داوری متشکل از نماینده واحد از سوی طرفین و درخواست ضم داور سوم از مرکز داوری اتاق بازرگانی تهران اقدام می شود.

تشریفات: طرف متقاضی ارجاع امر به داوری مکلف است به صورت کتبی تقاضای خود در خصوص تعیین داور مرضی الطرفین را به همراه موضوع مورد اختلاف به طرف مقابل اعلام دارد تا ایشان حداکثر ظرف سه روز کاری نظر خود در خصوص داور مرضی الطرفین را اعلام دارد چنانچه انتخاب داور واحد در مدت سه روز مورد اشاره ممکن نگردد هریک از طرفین هفت روز مهلت دارند دا تا داور اختصاصی خود را به طرف مقابل به صورت کتبی اعلام نمایند. در نهایت داوران تقاضای ضم داور سوم از سوی مرکز داوری اتاق بازرگانی تهران به همراه تصویر قرارداد و تقاضای داوری را به مرکز ارسال و پس از معرفی داور سوم هیات داوری تشکیل و ظرف بیست روز  رای خود را به اکثریت صادر خواهد نمود. استمهال هیات برای یک بار و به مدت ده روز مجاز است.

درصورتی که هریک از طرفین نسبت به معرفی داور اختصاصی در موعد مقرر اقدام ننماید به منزله انصراف از معرفی بوده و داور اختصاصی ایشان از طرف مرکز منصوب خواهد شد. سایر تشریفات مطابق قانون آیین دادرسی در امور مدنی می باشد.

تبصره) این مقرره به عنوان شرط مستقل داوری محسوب می گردد و برای طرفین در هر صورت لازم الاجرا می باشد. منظور از طرف در این ماده کارفا و پیمانکار بوده لذا تعدد طرف اول یا طرف دوم مورد نظر نمی باشد و کارفیان و یا پیمانکاران به صورت واحد (یک طرف) در نظر گرفته می شوند لذا صرفاً نظر جمعی ایشان قابل انتساب خواهد بود و مثلاً معرفی داور از سوی یکی از کارفرمایان به منزله عدم معرفی داور بوده و داور اختصاصی از طرف مرکز انتخاب خواهد شد همچنین است در خصوص ارسال تقاضای ارجاع امر به داوری که باید ممضی توسط کلیه کارفرمایان یا پیمانکاران باشد.

ماده 9 : قانون حاکم

این قراراداد و کلیه ملحقات و تعهدات ایجاد شده از آن چه مستقیما چه با واسطه تحت حاکمیت قوانین کشور ایران می باشد.

ماده10 : شرایط تغییر مفاد قرارداد

 چنانچه در طول اجرای قرارداد تغییر بند یا ماده ای از قرارداد ضرورت یابد صرفاً ضمن تنظیم الحاقیه و با اعلام رضایت طرفین ممکن خواهد گردید.

ماده 11 : انحلال

این قرارداد تحت حاکمیت اصل لزوم بوده و جز در موارد مصرحه ذیل قابلیت فسخ و یا انحلال را ندارد:

• پایان مدت و عدم تمدید آن.
• تراضی طرفین در انحلال قرارداد ضمن تنظیم صورتجلسه اقاله.
• اعمال حق فسخ قراردادی مندرج در بندهای قرارداد حاضر.

ماده 12: تشریفات خاتمه

• چنانچه به هر دلیلی قرارداد خاتمه یابد ضرورت دارد ضمن دعوت طرفین به صورت مکتوب و حداقل سه روز قبل، صورت جلسه تحویل موقت با حضور ایشان و در صورت غیاب هریک با حضور داور مرضی الطرفین و یا نماینده هیات داوری تنظیم شود. مفاد این صورتجلسه تشریح وضعیت پروژه و تعیین شخص تحویل گیرنده می باشد.
• از تاریخ صورت جلسه فوق الذکر به مدت سه ماه رفع کلیه عیوب و نواقص بدون اجرت بر عهده پیمانکار بوده و پس از مهلت مقرر و رفع نواقص احتمالی پروژه تحویل قطعی شده و حسن انجام کار به پیمانکار پرداخت می گردد.
• در صورت عدم رفع نقص توسط پیمانکار و یا رها نمودن پروژه و یا عدم تکمیل آن در مدت مقرر کارفرما می تواند به حساب پیمانکار رفع نقص یا تکمیل نموده و با هزینه بالاسری 10 درصد از حساب پیمانکار کسر گذارد، بدیهی است تهاتر هزینه های مورد اشاره با مطالبات پیمانکار مجاز بوده و در صورت بدهکار شدن حق پیگیری قانونی برای کارفرما محفوظ است. جهت اقدام درراستای این بند اخذ نظر مساعد داوری ضروری است و الا چیزی بر عهده پیمانکار نخواد بود.

ماده 13: پیوست

تصویر مدارک مصرحه ذیل به عنوان جزء لاینفک قرارداد محسوب و قابلیت استناد دارد؛ طرفین صحت و اعتبار و تطابق تصاویر با اصول اسناد را اقرار نموده و به آن معترف هستند.

• مدارک هویتی طرف اول شامل ….
• مدارک هویتی طرف دوم شامل ….
• تصویر مدارک مالکیتی
• نقشه اولیه
• تفصیل مصالح و تجهیزات و منصوبات
• کلیه مدارکی که در طول قرارداد بدست می آید مانند جواز و…

ماده 14: نسخ

این قرارداد در14 ماده و در …. نسخه با حکم واحد در حضور شهود امضا کننده ذیل و در تاریخ     /       /    13  تنظیم و کلیه صفحات به امضای طرفین رسیده و نسخه ایشان مبادله گردید.

طرح اصلاح ماده ۱۰۰ قانون شهرداری که به کمیسیون عمران مجلس به عنوان کمیسیون اصلی ارجاع شده بود، در جلسه مورخ 1-4-1400 با حضور کارشناسان و مسئولان دستگاه های اجرائی ذی ربط و کارشناسان مرکز پژوهش های مجلس مورد) بحث و بررسی قرار گرفت و با اصلاحاتی در متن به شرح زیر به تصویب رسید. اینک گزارش آن در اجرای ماده (۱۴۳) قانون آیین نامه داخلی تقدیم مجلس شورای اسلامی می شود.

طرح اصلاح ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

ماده واحده ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب با اصلاحات بعدی و تبصره های آن به شرح ذیل اصلاح می گردد

ماده ۱۰۰ : مالكین و سازندگان حقیقی و حقوقی اراضی و املاک واقع در محدوده و حریم شهر، باید قبل از شروع هرگونه تفکیک اراضی، افراز و عملیات عمرانی از شهرداری مجوز و پروانه ساختمانی اخذ و مطابق آن اقدام نمایند.

تبصره ۱:

شهرداری مکلف است از هرگونه احداث بنا و عملیات عمرانی بدون پروانه با تفکیک و افراز اراضی بدون مجوز اعم از آنکه در زمین محصور یا غیر محصور باشد، در هر مرحله از ساخت و ساز جلو گیری و تجهیزات و اسباب و وسایل مربوط را جمع آوری کند و متعاقبا پس از اخذ دستور دادستان، بوسیله ماموران خود در مقام ضابطان قضائی و با همکاری مستقیم ماموران نیروی انتظامی نسبت به تخریب بنای غیر مجاز اقدام نماید. مالک یا ذی نفع مکلف است کلیه هزینه های تخریب و اعاده به وضعیت مجاز را به شهرداری پرداخت نماید.

تبصره ۲:

هرگونه تخلف از مفاد پروانه از جمله اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی یا تجاوز به معابر شهر یا املاک مجاور یا پیش آمدگی ممنوع است. مهندس ناظر موظف است از شروع عملیات ساختمانی و در تمام مراحل بر عملیات عمرانی از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمرة نظارت نماید و در صورت وقوع تخلف ساختمانی، به فوریت مراتب را کتبا به شهرداری، مالک یا ذی نفع و سازنده ساختمان اعلام نماید. عدم گزارش یا تعلل در اعلام به موقع تخلف از سوی مهندس ناظر ضمن ایجاد مسئولیت برای وی، رافع مسئولیت مالک و سازنده و شهرداری نمی باشد.

تبصره ۳:

شهرداری مکلف است پس از آگاهی از بروز تخلف از مفاد پروانه توسط گزارش مهندس ناظر، مامورین ذیربط، سازمانها و دستگاه های مسئول و اعلام شهروندان، پس از احراز تخلف، بلافاصله از ادامه عملیات عمرانی و ساختمانی جلوگیری نماید و به مالک یا ذی نفع و سازنده طی اخطار کتبی ابلاغ نماید تا ظرف مدت یک ماه پس از ابلاغ، نسبت به رفع خلاف و تطبیق آن با پروانه ساختمانی اقدام نماید.

در صورتی که مالک یا ذی نفع و سازنده در مدت مزبور رفع خلاف ننماید، شهرداری مکلف است پس از اخذ دستور دادستان بوسیله مأمورین خود در مقام ضابط قضائی و با همکاری مستقیم ماموران نیروی انتظامی نسبت به تخریب آنچه بر خلاف مفاد پروانه احداث شده است و اعاده به وضع مجاز اقدام نماید.

مالک یا ذی نفع متخلف، مکلف است کلیه هزینه های تخریب و اعاده به وضعیت مجاز را به شهرداری پرداخت نماید. ادامه هرگونه عملیات اجرایی مستلزم اخذ گواهی عدم خلاف از شهرداری است.

تبصره ۴:

هر گاه مهندس ناظر خلاف واقع گواهی نماید یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند، شهرداری پس از اطلاع از تخلف مهندس ناظر مکلف است مراتب را با فوریت به شورای انتظامی سازمان نظام مهندسی و کنترل ساختمان منعکس نماید. شورای انتظامی موظف است با فوریت موضوع را رسیدگی و در صورت ثبوت تخلف مهندس ناظر، برای بار اول ۶ ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورت تکرار تخلف رای به ابطال پروانه وی و حداکثر جزای نقدی محکوم نماید. در صورتی که عمل ارتکابی مهندس ناظر جنبه جزائی داشته باشد به تشخیص مرجع قضائی به حبس از یک تا دو سال محکوم می شود. مراتب محکومیت توسط شورای انتظامی نظام مهندسی ساختمان در پروانه اشتغال وی درج و موضوع به نحو مقتضی در روزنامه های کثیر الانتشار محلی اعلام می گردد. شهرداری مکلف است تا صدور رای توسط شورای انتظامی از اخذ گواهی امضاء مهندسین مذکور جهت پروانه ساختمان خودداری نماید.

در صورتی که شهردار یا مامورین شهرداری در فرایند صدور جواز و پروانه ساختمانی، گواهی عدم خلاف و صدور پایان کار مرتکب تخلف یا نقض یا عدم انطباق با طرح شهری مصوب ملاک عمل، گردند و در نتیجه حقوق عمومی تضييع گردد یا ضوابط شهرداری رعایت نشود، پروانه ساختمانی، گواهی عدم خلاف و پایان کار صادره باطل می گردد و شهرداری و حسب مورد استانداری و وزارت کشور مکلفند مراتب را به هیات های رسیدگی به تخلفات اداری و یا مراجع قضائی (در صورتی که عمل ارتکابی جرم باشد) اعلام تا مطابق مقررات و قوانین به تخلفات و جرائم متخلفین رسیدگی شود.

تبصره ۵:

در صورتی که بین شهردار و مالک یا سازنده در وقوع تخلف اختلاف شود و گزارش مهندس ناظر ساختمانی مبنی بر عدم تخلف باشد یا گزارش مهندس ناظر خلاف واقع باشد، موضوع جهت رسیدگی، به وزارت کشور ارجاع می شود تا پس از بررسی و گرفتن نظر کارشناسی رسمی دادگستری در خصوص تخلف یا عدم تخلف به شهرداری اعلام نظر نماید و شهرداری موظف است مطابق این قانون اقدام نماید.

تبصره ۶:

هرگونه تغییر کاربری و بهره برداری غیر مجاز از ساختمان موجب تعطیلی و توقف فعالیت غیر مجاز، پلمپ محل و اعاده به وضعیت مجاز می شود. در صورتی که مالک یا ذی نفع رفع خلاف ننماید، شهرداری مکلف به تخریب مستحدثات مازاد و اعاده به وضعیت مجاز پس از اخذ دستور دادستان می باشد. مالک یا ذی نفع متخلف، مکلف است کلیه هزینه های تخریب و اعاده به وضعیت مجاز را به شهرداری پرداخت نماید.

تبصره ۷:

هرگونه انتقال رسمی عین یا منافع املاک غیر منقول واقع در محدوده و حریم شهر، موکول به اخذ پایان کار و گواهی عدم خلاف و گواهی عدم بدهی از شهرداری است که شش ماه از تاریخ صدور اعتبار دارد.

• مراتب پاسخ استعلام شهرداری مبنی بر بلامانع بودن انتقال مزبور در مفاد سند درج می گردد.
• نقل و انتقال رسمی اسناد دارای تخلف ممنوع است و مستوجب پیگرد قانونی می باشد.
• واگذاری انشعابات دائم آب، برق، گاز، فاضلاب و تلفن به ابنیه و املاک دارای تخلف ممنوع است.
• شهرداری های مراکز استانها موظفند ظرف مدت شش ماه سامانه برخط پاسخگویی به استعلامات را فراهم نمایند.

تبصره ۸:

ساختمان هایی که پروانه ساختمانی آنها قبل از تاریخ تصویب اولین طرح توسعه شهری صادر شده و اضافه بنای جدید در آن ایجاد نشده است از شمول این ماده معاف می باشند.

تبصره ۹:

شهرداری ها مکلفند ظرف مدت سه سال پس از لازم الاجرا شدن این قانون، نسبت به تعیین تکلیف پرونده های موجود در کمیسیون ماده ۱۰۰ اقدام نماید و این کمیسیون راجع به آن دسته از پرونده های تخلفات ساختمانی که منجر به صدور رأی قطعی نگردیده است برابر ضوابط و مقررات حاکم صدور رای نماید و راجع به آن دسته از پرونده های موجود که منجر به رأی قطعی کمیسیون گردیده است. با رعایت اصول و ضوابط سه گانه فنی، شهرسازی و بهداشتی منوط به عدم تجاوز به معبر و املاک مجاور و عدم تغییر کاربری باغات، برابر قوانین و مقررات حاکم با اخذ عوارض قانونی و جریمه ای معادل ۵ برابر ارزش معاملاتی سال تصویب این قانون، مبادرت به صدور رای نماید.

تبصره ۱۰:

از زمان لازم الاجرا شدن این قانون، شهرداری مکلف است به موجب آیین نامه اجرائی این ماده که به پیشنهاد وزارت کشور تهیه می شود و به تصویب هیئت وزیران می رسد، در خصوص موارد عدم انطباق جزئی اجرا با پروانه ساختمانی، نسبت به اخذ عوارض قانونی و جریمه، اصلاح پروانه، صدور پایان کار و گواهی عدم خلاف اقدام نماید مشروط بر آنکه:

• الف: منجر به عدم رعایت اصول سه گانه فنی و بهداشتی و شهرسازی نشود،
• ب: به معبر و یا به املاک مجاور تجاوز ننماید،
• ج: مشمول تغییر کاربری باغات نشود،
• د: سبب افزایش در تعداد واحد و طبقه نشود.

تبصره ۱۱:

مالک یا ذی نفع مکلف است ظرف مدت ۶ ماه از زمان ابلاغ رأی کلیه هزینه های تخریب و اعاده به وضعیت مجاز و جریمه و عوارض قانونی متعلقه موضوع این ماده را به شهرداری پرداخت نماید. در صورت عدم پرداخت، به ازای هر ماه تاخیر دو درصد (۲٪) هزینه دیر کرد به آن تعلق می گیرد. بر اساس اعلام شهرداری، بدهی مالک یا ذی نفع طبق مقررات اسناد لازم الاجرا به وسیله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قابل وصول می باشد. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است نسبت به صدور اجرائیه و وصول طلب شهرداری اقدام نماید.

دستور موقت، از جمله اقداماتی است که به منظور حفظ حقوق خواهان تجویز شده تا با صدور و اجرای آنها، اجرای حکم صادره در آینده با مشکلی مواجه نشود. زیرا با توجه به حجم زیاد پرونده های دادگستری و اجباراً تطویل دادرسی، ممکن است پس از طرح دادخواست طرف دعوی برای ایجاد مانع دست به نقل و انتقال اموال خود و یا به هر طریقی مخفی نمودن آنها بزند. در نتیجه برای اینکه ذینفع (خواهان) در زمان اجرای حکم با مشکل عدم امکان اجرای حکم مواجه نگردد، تقاضای صدور دستور موقت می کند.

دستور موقت چیست؟

دستور موقت که به آن دادرسی فوری نیز گفته میشود، دستوری است كه دادگاه مبنی بر توقیف مال یا انجام عمل یا منع از امری صادر می كند. از جمله نکات قابل توجه این است که، نظر باینکه دستور موقت بنا بر مواد 311 و 318 قانون آیین دادرسی مدنی امری تبعی است، بنابراین خواسته دستور موقت باید متفاوت از خواسته دعوی باشد؛ یعنی خواهان نمی تواند خواسته اصلی خود را به عنوان خواسته دستور موقت از دادگاه بخواهد. بالفرض شخصی که توسط هیأت تخلفات اداری یک سازمان دولتی اخراج شده هنگام اعتراض به رأی قطعی در دیوان عدالت اداری، نمی تواند تقاضای دستور موقت مبنی به بازگشت به کار تا تعیین تکلیف نهایی نماید.

به علاوه، دستور موقت هیچ تأثیری در اصل دعوی ندارد. یعنی چنانچه دادگاه نسبت به توقف عملیات ساخت و ساز ملک مورد نزاع به نفع کسی دستور موقت صادر کرد، وی نباید تصور کند که قطعاً در دعوای اصلی نیز پیروز خواهد شد. همچنین اگر دادگاه نسبت به دستور موقت موافقت نکند چنین تلقی شود که خواهان دعوای اصلی حقی نخواهد داشت، بلکه این احتمال هم میرود که دادگاه موضوع را فوری تشخیص نداده تا دستور موقت صادر کند. در واقع قانونگذار در این باره فقط به اموري كه احتياج به تعيين تكليف فوری دارند اشاره كرده است بدون آنكه اين موارد را نام ببرد. بنابراين تکلیف فوری در هر دعوایی بسته به شرایط آن، می تواند از موارد دادرسی فوری به شمار آید.

بهترین نمونه آن هنگامی است که با رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، حکم به تخریب ساختما نی صادر شود و در پی آن شکایتی در دیوان عدالت اداری مطرح و حکم به ورود شکایت صادر شود و رأی به نفع شاکی صادر گردد. بدیهی است در این موارد ساده ترین راه قبل از رسیدگی به اصل دعوی این است که درخواست دستور موقت پذیرفته شود تا از دشواری جبران خسارات در آینده بکاهد. و الاّ چنانچه رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ فوق اجرا شود، حکم دیوان فایده ای برای شاکی ندارد.

مطلب پیشنهادی: مشاوره کمیسیون ماده 100

زیرا برای گرفتن خسارت از شهرداری ذینفع باید مدتها در پیچ و خم دادگستری گرفتار شده و معلوم نیست که بتواند خسارت وارده به خود را دریافت کند. بنابراین در این موارد، صدور دستورموقت است که یک وسیله مکمل برای احقاق حق مردم در مقابل شهرداری کاربرد دارد.

شرایط صدور دستور موقت

مطابق ماده 318 قانون آیین دادرسی مدنی قانونگذار به خواهان 20 روز مهلت داده تا برای اثبات دعوای خود دادخواست تنظیم و آن را به دادگاه صالح تقدیم کند، که از زمان صدور دستور موقت آغاز می شود. این قرار در تمامی موارد اعم از مالی و غیر مالی قابلیت صدور دارد. همچنین بر اساس تبصره 1 اجرای دستور موقت مستلزم تایید رییس حوزه قضایی است.

مطلب پیشنهادی: کارشناسی رسمی دادگستری

شرایط صدور دستور موقت در مواردی است که

1. تعهد مورد ادعای خواهان، حالّ باشد و لذا برای تعهد مدت دار نمی توان درخواست نمود. چنانکه می دانیم امروزه اخذ تسهیلات بانکی یکی از روش های معمول در روابط اقتصادی است که از باب تضمین بعضاً چک و یا سفته هایی در اختیار بانک قرار می گیرد. بدیهی است در صورتی که تسهیل گیرنده در سررسید اسناد تضمینی نسبت به کارسازی آنها اقدام نکند، بانک با توجه باینکه مطالباتش حالّ شده می تواند معادل آن درخواست جلوگیری از نقل و انتقال ملک متعلق به بدهکار را نماید. اما نسبت به آن بخش از اسنادی که مدت دار است و سررسید آنها مربوط به آینده است، امکان توقیف ملک وجود ندارد.
2. برای تقاضای صدور دستور موقت، شرایط عمومی طرح دعوی مانند سمت، اهلیت، ذینفع بودن در دعوی، منجز بودن آن رعایت شود و الا این درخواست رد خواهد شد.
3. دستور موقت هزینه ندارد مگر اینکه از دادگاهی درخواست شود که به اصل دعوی رسیدگی نمی کند و در آن صورت نیز هزینه آن، مبلغی معادل دعاوی غیر مالی است و از جهت تشریفات ممکن است کتبی یا شفاهی درخواست شود. به طور نمونه اگر فردی اتومبيلی را از ديگری خريداری كند و بخواهد عليه وی دعوای الزام به تنظيم سند رسمی مطرح كند و لکن مطلع شود كه فروشنده به قصد انتقال به شخص ثالث، آن را به شهر دیگری برده است. در اینصورت مي تواند با پرداخت هزینه ای معادل دعوای مالی از دادگاه محل وقوع مال دستور موقتي مبني بر توقيف درخواست تا سپس موضوعِ الزام به تنظيم سند رسمی را از دادگاهی که قرارداد در حوزه آن منعقد شده، بخواهد.
4. البته نداشتن هزینه شامل خسارت احتمالی نمی شود که ذیلاً به تفصیل آن خواهیم پرداخت.
5. مکان دادرسی فوری ممکن است در غیر دادگاه مانند منزل قاضی، محل مورد دعوی و غیره باشد. مضافاً اینکه درخواست دستور موقت، در هر زمانی امکان دارد و اوقات تعطیل مانعی برای آن نیست. مثلاً در امری بسیار فوری مانند تخریب ساختمانی و یا آتش زدن محصولاتی، روز تعطیل به دادرسی رجوع شود و قاضی دستور موقت مبنی بر جلوگیری از آن صادر می نماید.

الزام تنظیم سند

دادرسی فوری به طور کلی بر سه قسم است:

1. دادرسی فوری ممکن است دایر به توقیف مالی باشد؛ مانند اینکه در موردی که کارخانه ای به طور مثال اقدام به تولید تشک خوشخواب میکند که از برند ثبت شده آن، توسط تولیدی دیگری سوء استفاده شود که در اینصورت خواهان در ضمن دعوی، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف محصولات تقلبی یا تقلیدی و عدم ساخت یا فروش آن را درخواست می کند.
2. دستور موقت ممکن است دایر به انجام عملی باشد؛ به عنوان مثال، در جریان ساخت ساز ملک مجاور از حدود مالکیت آن به حیاط همسایه تجاوز شود، ذینفع می تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از ادامه عملیات ساختمانی بدهد.
3. دستور موقت ممکن است مربوط به جلوگیری از انجام امری باشد؛ که شامل فرضی است که با هدف فرار از انجام تعهدی، بیم تبانی بین خوانده دعوی با دیگران مبنی بر قصد نقل و انتقال اموال برود، که خواهان در ضمن طرح دعوای اصلی از دادگاه بخواهد برای منع هر گونه نقل و انتقال مورد معامله تا ختم دادرسی و صدور حکم دستور موقت صادر کند. مانند اینکه شخصی آپارتمانی را به صورت بیع نامه ای خریداری کرده و به جهت اینکه فروشنده از انتقال رسمی آن امتناع می کند، مجبور به ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی می شود. لیکن بلحاظ جلوگیری از هرگونه نقل و انتقال به دیگری از دادگاه درخواست صدور دستور موقت میکند تا هنگام حضور در محضر، سند همچنان به نام فروشنده باقی باشد.

مطلب پیشنهادی: الزام تنظیم سند

پرداخت خسارت احتمالی

بر اساس ماده 319 قانون آئین دادرسی مدنی، دادگاه وظیفه دارد برای جبران خسارت احتمالی که از دستور موقت حاصل می شود از مدعی تأمین اخذ کند که در این صورت دستور موقت منوط به دادن تأمین خسارت است. بنابراین به دادگاه تکلیف شده است که در هر مورد تصمیم بگیرد برای صدور دستور موقت از مدعی تامین بخواهد. البته تعیین میزان خسارت احتمالی بر اثر اجرای دستور موقت نیز بعهده قاضی است و هنگام تعیین مبلغ مذکور عامل زمان هم در نظر گرفته می شود.

به این معنی که دادگاه باید با توجه به نوع دعوی و مدافعات احتمالی و سایر عوامل موثر در طول جریان رسیدگی مدت تقریبی دادرسی را در نظر بگیرد و براساس آن خسارت احتمالی خوانده را تامین کند. به طور مثال در دستور موقت بر توقیف وجه نقدی در بانک دادگاه نمی تواند و نباید از صدی دوازده آن مبلغ در مدت شش ماه کمتر تامین بگیرد چه در آن صورت تمامی خسارت احتمالی خوانده را تامین نکرده و برخلاف ماده مذکور اقدام کرده است.

تأمین خسارت احتمالی می تواند نقد مانند اسناد تجاری، سهام و ضمانت نامه بانکی و یا غیر نقد یعنی وثیقه گذاشتن اموال غیر منقول باشد. بدیهی است چنانچه در مهلتی که دادگاه جهت پرداخت خسارت احتمالی تعیین کرده اقدامی نشود، دادگاه اختیار دارد نسبت به صدور قرار رد درخواست دستور موقت اقدام نماید.

نقش دستور موقت در مسائل خانوادگی

چنانکه می دانیم حسب مقررات جاری، مادر تا سن هفت سالگی کودک، برای حضانت او اولویت دارد و پس از آن حضانت فرزند با پدر است.

لیکن قانونگذار برای نگاهداری طفل، در مواردی كه والدین با حكم دادگاه متاركه كرده اند و یا زمانی كه پدر و مادر به هر علتی جدا از یكدیگر زندگی می كنند تعیین تكلیف كرده و به طور معمول دادگاه ها بر اساس ماده 29 قانون حمایت خانواده (مصوب سال 92) ضمن رأی خود با توجه به شروط ضمن عقد و مندرجات سند ازدواج، در مورد چگونگی حضانت و نگهداری اطفال و نحوه پرداخت هزینه ها تصمیم مقتضی اتخاذ می کند.

اما در این اثنی ممکن است فاصله زمانی موجب ورود صدمات جبران ناپذیر به کودکان شود که برای جلوگیری از این آسیب ها، ماده 7 قانون مذکور به امکان صدور دستور موقت در خصوص حضانت طفل حتی پیش از صدور حکم اشاره کرده است. در این راستا این ماده مقرر می دارد: “دادگاه می تواند پیش از اتخاذ تصمیم در مورد اصل دعوی به درخواست یکی از طرفین در اموری از قبیل حضانت، نگهداری و ملاقات طفل و نفقه زن و محجور که تعیین تکلیف آنها فوریت دارد، بدون اخذ تأمین، دستور موقت صادر کند. این دستور بدون نیاز به تأیید رئیس حوزه قضائی قابل اجرا است.”

بنابراین اگر در فرض جدایی، پدر از دادن فرزند زیر هفت سال به مادر خودداری کند، مادر می تواند با مراجعه به دادگاه، برای صدور دستور موقت مبنی بر استرداد (پس دادن) فرزند درخواست دهد. با توجه به این که قانون، حضانت را با مادر دانسته است، نیازی نیست که امری را در دادگاه اثبات کند و دادگاه بدون رعایت تشریفات قانونی و خارج از نوبت، حکم استرداد طفل را صادر می کند و این حکم از طریق نیروی انتظامی فوراً قابل اجرا است.

چگونگی رفع اثر از دستور موقت

مواردی که موجبات صدور دستور موقت زایل شده باشد، نیز باید به فوریت از آن رفع اثر شود که عبارتند از:

• چنانکه اشاره شد، مستفاد از ماده 318 قانون آئین دادرسی مدنی در صورتی که قبل از اقامه دعوای اصلی تقاضای صدور دستور موقت شده باشد، خواهان مکلف است دادخواست خود را ظرف 20 روز از تاریخ صدور دستور موقت به دادگاه صالح برای اثبات ادعای خود تسلیم کند و گواهی آن دادگاه مبنی بر تقدیم به موقع دادخواست به دادگاهی که دستور موقت صادر کرده است را ارائه دهد. در غیر اینصورت دادگاه صادر کننده به درخواست طرف، از دستور موقت رفع اثر خواهد کرد.
• در صورت انصراف خواهان تا قبل از اجرای دستور موقت، از آن رفع اثر می شود و خسارت احتمالی تودیع شده به وی بازگردانده می شود.
• در صورتی که خوانده تأمینی بسپارد که متناسب با موضوع دستور موقت باشد، دادگاه از دستور موقت رفع اثر می کند.
• هرگاه جهتی که موجب دستور موقت شده است، مرتفع شود، دادگاه صادر کننده دستور موقت، ان را لغو می کند و اگر اصل دعوی در دادگاه مطرح باشد همان دادگاه دستور را الغا خواهد کرد. مرتفع شدن جهت دستور موقت، زمانی رخ می دهد که برای مثال، فوریت از بین برود.
• در صورتی که دعوای کسیکه درخواست دستور موقت نموده، به موجب حکم قطعی دادگاه رد شود.

نمونه دادخواست دستور موقت

عمر مفید ساختمان

یکی از ابهامات موجود در مقررات ملی و دیگر قوانین مرتبط با جامعه مهندسین ساختمانی و بالطبع آن برای جامعه کارشناسی، غیر شفاف و مبهم بودن تعریف عمر مفید ساختمان می باشد. علیرغم اینکه در مبحث 2 مدت بیمه کیفیت اجرای ساختمان از ابتدای شروع بهره برداری و پس از تحویل ساختمان توسط مجری به صاحب کار یا صاحب کاران در بخش های مختلف ساختمان (مدت زمان به شرح زیر را) تعیین گردیده است ولی قوانین در خصوص مدت زمان مسئولیت مهندسین در قبال ساختمان سکوت اختیار نموده است:

• سازه های ساختمان شامل پی، اسکلت، سقف و سفت کاری حداقل 10 سال؛
• نمای ساختمان، حداقل 5 سال؛
• عایق های رطوبتی ساختمان حداقل 5 سال؛
• تجهیزات و تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی، آسانسورها حداقل 3 سال.

عمر مفید ساختمان به چه عواملی بستگی دارد؟ آیا می شود عمر مفید ساختمان را تنها به کیفیت مصالح محدود نمود یا عوامل دیگری نیز باید در نظر گرفت؟

عمر مفید ساختمان را می شود به دو عامل (ساختاری) و مصالح (نوع و کیفیت، روش اجرا، نحوه نگهداری و بهره برداری از مصالح) تقسیم نمود.

عوامل ساختاری:
عوامل ساختاری می تواند شامل موارد زیر باشد: نوع خاک، پی، شرایط آب و هوایی و جغرافیایی منطقه، نوع ساختمان از نظر کاربری، نوع اسکلت سازه ای (آجری، گلی، بلوکی، بتنی، فلزی و غیره)

مطلب پیشنهادی: انواع خاک در ساختمان سازی

به هر حال زیر شاخه های دو عامل فوق الذکر بسیار متنوع بوده و لحاظ کردن تمامی آن عوامل، برای کارشناسان بسیار مشکل بوده و نیاز به داشتن تخصص و تجربه وافر در امر محاسبه و طراحی و اجرا و نظارت در امر ساختمان دارد و بدلیل تنوع آن عوامل می تواند تعیین عمر مفید ساختمان را برای کارشناسان با خطا همراه سازد.

مطلب پیشنهادی: دوره آموزش نظارت ساختمان

روشی دیگر برای محاسبه عمر مفید ساختمان استفاده و استناد به آیین نامه 2800 می باشد.

در صورتی که سازه ساختمان مورد نظر بر اساس ضوابط آیین نامه ۲۸۰۰ طراحی و ساخته شده باشد و با توجه به دوره بازگشت تعریف شده زلزله در آیین نامه مربوطه، می توان حداقل عمر مفید ساختمان را تخمین زد.

مطابق این آیین نامه (بند 1-1 و 2-1 ویرایش چهارم) ساختمان باید در زلزله ای که احتمال وقوع آن در طول عمر مفید ساختمان (۵۰ سال)، کمتر از ده درصد می باشد مقاوم باشد.

همچنین ساختمانهای بلندتر از ۵۰ متر و یا بیشتر از ۱۵ طبقه باید ضوابط ویژه ای را برای اثر ناشی از زلزله سطح بهره برداری که احتمال وقوع آن از ۵۰ سال بیشتر از ۹۹/۵ درصد اقناع نماید مقاوم باشد.

لذا ملاحظه می گردد از نظر تحمل بار ساختمان باید حداقل ۵۰ سالی مقاوم باشد.

مبنای محاسبه سن ساختمان چیست؟

سن ساختمان: یکی از سردرگمی ها و اختلافات اساسی مابین خریداران و فروشندگان بر سر محاسبه سن ساختمان است تا جایی که این موضوع به یکی از مباحث جدی در هنگام خرید و فروش ملک تبدیل شده است.چند نکته واضح در این خصوص وجود دارد که مبنای اختلافات است:

مطلب پیشنهادی: نمونه قرارداد خرید و فروش ملک

سن واقعی ساختمان: از نظر من و اغلب کارشناسان، سن واقعی ساختمان با اولین پی ریزی و تشکیل فونداسیون آغاز می گردد و مبنای محاسبه آن تاریخ صدور جواز و یا پروانه ساختمانی است.

سن بهره برداری: از زمان نصب انشعابات و امکان سکونت در آپارتمان آغاز میگردد.و معمولاً مبنای محاسبه آن تاریخ نصب کنتورهاست.

سن سندی: از زمان تهیه اسناد شامل پایانکار، صورت مجلس تفکیکی و سند قطعی ملک محاسبه می شود.

هر کدام از این مقاطع سنی چه کاربردی دارد:

با توجه به اینکه عمر مفید ساختمان در ایران حدود ۳۰ سال است، محاسبه سن ساختمان کمک موثری به تصمیم گیری در مورد خرید آن میکند علاوه بر این بانک ها و موسسات مالی محدودیت هایی را برای پرداخت وام و تسهیلات بانکی به ساختمان های دارای عمر بیش از ۲۰ سال و در پاره ای از موارد ۱۲ سال در نظر گرفته اند.

سن واقعی ساختمان (تاریخ اخذ جواز ساختمان) معمولا مورد توجه بانکها و موسسات است و مبنای محاسبه عمر ساختمان از منظر آنهاست.

سن بهره برداری و سن سندی ساختمان عموماً مبنایی برای قیمت گذاری و اعلام مالکین به خریداران است موضوعی که خریداران باید توجه داشته باشند درخواست کپی پروانه ساختمانی و یا بررسی تاریخ آن است تا فاصله زیادی با تاریخ نصب انشعابات و یا تاریخ سند قطعی وجود نداشته باشد .برای کسب اطلاعات بیشتر فایل صوتی زیر را دانلود و گوش کنید.

عوامل موثر بر کاهش طول عمر ساختمان

با گذشت زمان بتدریج ویژگی ها و كارایی ساختمان تقلیل یافته و از سوی دیگر حاشیه ایمنی آن كاسته می شود و وقتی این ویژگی ها به سطح وظیفه رسید و از آن تنزل كرد، عمر مفید ساختمان به پایان می رسد و ساختمان از انتفاع می افتد. برخی از عوامل موثر كه منجر به كاهش عمر مفید ساختمان می شوند بشرح زیر می باشد كه با پیشگیری و جلوگیری از بروز این گونه خطاها و اصلاح فرآیندهای مربوطه، می توان تاحدود قابل توجهی بر میزان عمر مفید ساختمان افزود.

خطاهای طراحی

1. دقت ناكافی در مطالعات اولیه و نادیده گرفتن واقعیت ها در این مرحله ناشی از بی تجربگی یا سهل انگاری.
2. عدم توجه كافی به معیارهای مورد نیاز طرح.
3. خطا در آنالیز طرح و محاسبات مربوطه.
4. خطا در تهیه نقشه ها.
5. خطا در تهیه مشخصات فنی و اجرائی.

خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا

1. انتخاب نامناسب مصالح.
2. انتخاب نامناسب تجهیزات.
3. انتخاب نامناسب نیروی انسانی برای تهیه مصالح و تجهیزات.
4. انتخاب نامناسب نیروی نظارتی.
5. انتخاب نامناسب نیروهای اجرائی از نظر تخصص.
6. انتخاب نامناسب روش اجرا و اجرای كار بدون برنامه.
7. عدم توجه به كنترل كیفیت.
8. اظهار نظرهای غیركارشناسی در حین اجرای كار و الزام به اجرای آنها.
9. صرفه جوئی در هزینه ها، تهیه مصالح ارزان و پرداخت دستمزدهای ارزان ناشی از بكارگیری نیروهای غیرحرفه ای.
10. اثر عامل زمان و عوامل محیطی شامل پیر شدن مصالح و تغییر و تحول مشخصه های آنها در طول زمان.
11. خطاهای اتفاقی و عامل های استثنائی مانند سیل، زلزله، لغزش زمین و غیره.
12. خطاهای مربوط به تغییر و تحول
13. شرایط محیط نسبت به دوره طرح و اجرای آن مانند بالا آمدن سطح آب های زیر زمینی به دلیل احداث سد در منطقه.

خطاهای بهره برداری و نگهداری

1. بهربرداری غلط و رعایت نكردن ضوابط مربوط به بهره برداری.
2. عدم استفاده از نیروهای متخصص ماهر و با تجربه در امر مهم نگهداری.
3. توجیه نبودن گروه های بهره بردار.
4. تغییر نوع بهره برداری بدون بررسی امكان و عواقب آن، به عنوان مثال استفاده از یك ساختمان مسكونی برای انبار یا افزایش تعداد طبقات ساختمان یا استفاده از یك ساختمان مسكونی برای ساختمان اداری و یا بیمارستان و غیره.
5. بارگذاری خارج از عرف ساختمان و افزایش باربهره برداری بدون تغییرات لازم.
6. عدم نگهداری و بازرسی به موقع ساختمان و تاسیسات برای كشف و رفع نارسائی های كوچك كه منجر به بزرگ شدن دامنه نارسائی می شود.
7. تعلل در انجام بموقع بهسازی وجود اعتبار درمواقع نیاز.

مطلب پیشنهادی: نمونه قرارداد پیمانکاری تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان

بررسی استانداردهای جهانی نشان می دهد كه طول عمر ساختمان های كشور ما ۲۵ تا ۳۰ سال، طول عمر ساختمان های كشورهای صنعتی ۱۰۰ سال و حتی كشور روسیه ۳۰۰ سال است. آمار مذكور نشان دهنده عمر كم و جوانمرگی ساختمان ها در كشور ایران و وجود فاصله زیاد با میانگین جهانی آن است.

پیشنهاد می شود جهت نحوه تعیین عوامل موثر در عمر مفید ساختمان به مبانی و معیار ها پرداخته شود و متمرکز شویم:

نحوه تعیین عمر مفید ساختمان

تعیین عمر مفید ساختمان یکی از چالش ها، مشکل ترین و پر ابهام ترین موضوع کارشناسی جهت انجام قرار کارشناسی رشته ساختمان می باشد.

توضیح، تشریح کامل وجامع این موضوع احتیاج مبرم به چندین مقاله دارد، ولی بطور کلی و مجمل تعدادی از عوامل موثر و اساسی به شرح ذیل تقدیم می گردد:

1. بررسی اسناد و مدارک مرتبط و موجود از ملک مورد نظر، منطقه جغرافیایی و موقعیت ملک در طرح جامع تفصیلی، ازجمله آن مدارک ومستندات (ثبتی، شهرداری از قبیل پروانه و پایان کار ساختمان و ملحقات آن، عوارض نوسازی ومفاصاحساب شهرداری، بررسی قبوض مهم)
2. نوع سازه
3. نوع و کیفیت مصالح بکارگیری شده در ساخت ملک (پارامتر وعامل بسیار مهم، حساس و تعیین کننده که توام با چندین آزمایش تخصصی می باشد)
4. نوع و نحوه اتصالات سازه و ساختمان ساختمان بنایی با کلاف، بدون کلاف، بتنی، فلزی، ترکیبی و غیره
5. نوع سقف اجراشده
6. طراحی معماری
7. طراحی نما
8. نحوه اجرای تاسیسات ومکانیکال و متریال استفاده شده در اجرای ان و کیفیت متریال
9. سیستم سازه ای و باربر سازه و در صورت وجود باربری جانبی
10. فرسودگی ساختمان، نوع ونحوه فرسودگی آن
11. ترکهای موجود در ساختمان و نوع ونحوه ترکهای موجود
12. نوع و سطح کیفی مصالح درب و پنجره و یراق آلات مورد استفاده در آن
13. زمان نصب کنتورهای آب، برق، گاز در صورت نصب بودن و استعلام از ادارات مربوطه وبررسی قبوض مربوطه
14. نوع سیستم گرمایش و سرمایش ملک (مرکزی، چیلر، پکیج، آبگرمکن دیواری، آبگرمکن مخزنی)
15. چیدمان معماری داخلی ساختمان
16. نحوه، نوع و میزان خوردگی مصالح اصلی و غالب ساختمان
17. نوع استفاده از مصالح

مهم: ممکن است مصالح استاندارد به روش ناصحیح بکارگیری شده باشد که بعضا بسیار مشهود خواهد بود.

نحوه تعیین عمرمفید باقیمانده ساختمان

دادگاه طی قرار کارشناسی عمر باقیمانده یک ساختمان را سؤال کرده است؟

چگونه باید عمر باقیمانده ساختمان را حساب کرد؟

وقتی اکثریت ساکنین یک ساختمان علیه اقلیت آن ساختمان به دادگاه شکایت می کنند، آنگاه دادگاه طی قرارکارشناسی. از کارشناس سوال می کند چقدر از عمر ساختمان باقیمانده است و آیا ساختمان هنوز قابل استفاده است یا نه؟

و یا قرار کارشناسی صادره دادگاه اینست که ؛ آیا ساختمان موضوع دعوی از نظر استحکام بنا و مقاومت و … قابلیت بهره برداری و استفاده ساکنین را دارد یا خیر ؟

چون در اینگونه پرونده ها عمدتا ساختمان های قدیمی است که معمولا یا از نظر فنداسیون و یا اسکلت و مقاومت در مقابل زلزله مشکل دارند، معمولا اگر بار ثقلی باشد مشکلی ندارند ولی در قبال بارجانبی با ضوابط و آیین نامه ۲۸۰۰ مطابقت ندارند و نمیتوان تایید بگیرند. لذا کارشناس باید با تمسک به مبانی، معیار ها و شاخص هایی مستند و فنی، گزارش کارشناسی مستدل و مستند به دادگاه بدهد.

چگونه می توان اختلاف مالکان بر سر نوسازی ساختمان را حل کرد؟

حتما شما هم در گوشه و کنار شهر ساختمان هایی را دیده اید که از ظاهرشان پیداست ده ها سال از عمرشان می گذرد. حتی برخی از این ساختمان ها به قدری فرسوده شده اند که هر لحظه ممکن است روی سر ساکنانش خراب شود.

یکی از مشکلاتی که گاهی محیط صمیمانه آپارتمان ها را بر هم می زند، اختلاف مالکان واحد های یک ساختمان درباره نوسازی آن است. اگر این اتفاق در ساختمان شما هم رخ داده است، با ماه همراه باشید.

اگر با همسایگان برای نوسازی ساختمان به مشکل برخورده اید، باید بدانید راهکار حل این مشکل مراجعه به شورای حل اختلاف است؛ به این ترتیب که فرد خواهان نوسازی ساختمان، باید دادخواست خود مبنی بر «تمایل به نوسازی» را به شورای حل اختلاف ارایه دهد.

شورا نیز بعد از بررسی، موضوع را برای رسیدگی تخصصی، به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. به این ترتیب، پای کارشناسان به دعوای نوسازی باز می شود.

در این زمان است که تشخیص نهایی فرسودگی ساختمان به سه نفر از #کارشناسان رسمی دادگستری سپرده می شود. کارشناسان تشخیص می دهند که آیا عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده است یا خیر.
موافقت کارشناس دادگستری با بازسازی ساختمان در صورت تشخیص ضرر مالی و جانی

به عبارت دیگر، اگر کارشناسان تشخیص دهند که ادامه زندگی در ساختمان، خطر یا ضرر مالی و جانی به همراه دارد، با بازسازی آن موافقت می کنند.

البته گاهی میان کارشناسان نیز بر سر نوسازی، اختلاف نظر ایجاد می شود. در این مواقع، قاضی رأی را بر اساس نظر اکثریت کارشناسان صادر می کند؛ بنابراین به نظر می رسد اگر مالکان یک ساختمان بر سر تجدید بنای آن دچار اختلاف شده اند، بهتر است هر چه زودتر بحث و جدل را کنار بگذارند و کار را به کارشناسان رسمی دادگستری بسپارند. مسلماً این بحث و جدل ها جز ایجاد کدورت میان همسایگان نتیجه دیگری ندارد.

مالکان می توانند کارشناسان را انتخاب کنند؟

نکته مهم دیگر در این باره این است که برابر قانون، مالکان می توانند کارشناسان را انتخاب کنند. اگر هم مالکان ساختمان برای انتخاب کارشناس تفاهم نداشته باشند، کانون کارشناسان رسمی دادگستری، با درخواست مدیر یا هیأت مدیره، خود به انتخاب کارشناس می پردازد و به این ترتیب، به همه دعوا ها پایان می دهد.

به خاطر داشته باشید مدیر ساختمان نیز می تواند نماینده همه ساکنان برای اجرای طرح نوسازی باشد؛ بنابراین سعی کنید فردی لایق و امین را برای مدیریت ساختمان تان انتخاب کنید.

حکم دادگاه، پایان بحث ها

نکته مهم در این باره آن است که قانونی که اجازه تجدید بنای فرسوده را به موافقان می دهد، «قانون تملک آپارتمان ها» است. ماده ۱۳ این قانون مقرر کرده است:

“در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند.”

حقوق مخالفان نوسازی

ساکنان مخالف نوسازی هم باید بدانند که قانون، حق آن ها را نادیده نگرفته است. در واقع، حتی اگر کارشناسان رسمی دادگستری، حق را به موافقان تجدید بنا بدهند و رأی نوسازی ساختمان از سوی قاضی صادر شود، باز هم قانون برای مخالفان نوسازی حق و حقوقی قائل است و موافقان هم نمی توانند بدون تأمین مسکن یا محل زندگی برای ساکنان مخالف، نوسازی آپارتمان را آغاز کنند؛ بنابراین موافقان برای شروع نوسازی باید مسکنی متناسب با شأن همسایه های مخالف تهیه کنند و بعد از نقل مکان آن ها به خانه جدید، دست به کار نوسازی ساختمان شوند.
با این حکم، قانون پیشاپیش به یک بهانه مخالفان پاسخ داده است، زیرا بعضی از مخالفان، نداشتن پول کافی برای اجاره مسکن تا پایان نوسازی را دلیل مخالفت شان اعلام می کنند. به این ترتیب، قانون علاوه بر توجه به حقوق آنان، این بهانه را نیز از دست شان گرفته است.

از طرف دیگر، مخالفان تجدید بنا هم نباید دل شان را به این امکان خوش کنند، چون همیشه وضع به همین منوال نیست و بعد از این که عملیات بازسازی به پایان برسد و سهم هر یک از واحد ها (هم موافقان و هم مخالفان) و هزینه های بازسازی مشخص شود، سهم مالکان مخالف و مبلغی که برای اجاره مسکن برای آن ها پرداخت شده است، از آن ها پس گرفته می شود.
اگر هم این افراد توانایی پرداخت بدهی شان را نداشته باشند، راهکاری قانونی موجود است: در چنین مواردی، ساکنان طلبکار می توانند حکم توقیف اموال بدهکار را بگیرند.

تجدید بنای ملک در صورت عدم رضایت اقلیت مالکین

با افزایش عمر ساختمان، ساختمان دچار فرسودگی شده این فرسودگی، ممکن است تبعاتی از جمله خطر جانی یا مالی برای افراد ساکن در آن ساختمان داشته باشد؛ معمولا در زندگی شهرنشینی حاضر، اکثر مردم در آپارتمان زندگی می کنند، ساختمان هایی با چندین واحد آپارتمانی با مالکین فراوان و سلایق متفاوت؛ با اتمام عمر مفید ساختمان، نیاز به بازسازی بیش از پیش احساس می گردد، در صورتی که بین مالکین توافقی مبنی بر تخریب و نوسازی ساختمان باشد مشکلی بوجود نمی آید، اما سوال اینجاست که اگر عده ای از مالکین، تمایلی به تخریب و نوسازی (تجدید بنا) نداشته باشند، چاره کار در چیست؟

معمولا، مالکین یک ساختمان در اداره ساختمان خود دچار چالش هایی هستند، به خصوص اینکه بخواهند در جهت نوسازی ساختمان قدم هایی بردارند، هماهنگی بین تمام مالکین یک ساختمان جهت تخریب و نوسازی تقریبا غیر ممکن است، مالکی یا از روی لجبازی و یا به هر علت دیگری تمایلی به تخریب و نوسازی ندارد، چاره کار در چیست؟

خوشبختانه قانونگذار در ماده 13 الحاقی 11/03/1376 قانون تملک آپارتمان ها این موضوع را پیش بینی نموده است. براساس ماده 13 قانون فوق الذکر، شرایط تخریب و نوسازی ساختمان در صورت عدم رضایت عده ای از مالکین بدین شرح است:

سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تائید کنند که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده است یا به هر علتی ساختمان دچار فرسودگی کلی شده و بیم خطر مالی و جانی برود.

اکثریت مالکین رضایت به تجدید بنای ملک داشته باشند، بنابراین در صورتی که عده قلیلی از مالکین تصمیم به تجدید بنا کرده باشند، نمی توانند با شرایط ماده 13 قانون فوق الذکر درخواست تجدید بنا کنند.

دادگاه حکم به تجویز تجدید بنا دهد، یعنی مالکین بعد از اخذ نظریه کارشناسی باید طرح دعوای تجویز تجدید بنا نمایند و از دادگاه بخواهند که در این خصوص حکم صادر نماید، بنابراین به صرف اخذ نظریه کارشناسی امکان تخریب و نوسازی نیست و حتما دادگاه (محل وقوع ملک) باید در این خصوص حکم صادر نماید.

برچسب: نویسنده: سعید تاريخ: دوشنبه 23 مرداد 1402 ساعت: 13:57